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La Comunidad de Propietarios puede vetar las viviendas de uso turístico

El auge del alquiler turístico se ha convertido en un problema para la convivencia ciudadana.

Sentencia 1233/2024, de 03/10/2024, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS)

Recordamos que, en 2019, se aprobó el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el cual, y entre otras medidas, incorporaba un nuevo punto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que es la que viene a regular las Comunidades de Propietarios. Esta novedad consistió en facultar a la Junta de Propietarios para “limitar o condicionarlos pisos turísticos en el inmueble, siempre que hubiese voto favorable de 3/5 que, a su vez, representasen 3/5 de las cuotas de participación.

La redacción de la norma provocó, por su ambigüedad, críticas y discrepancias. Ahora, el TS, en su Sentencia 1233/2024, unificando criterio y aclarando el texto legal, establece que “limitar o condicionar” incluye la prohibición de la actividad. El TS considera lícita la prohibición aprobada por esa mayoría reforzada, en la medida en que resulta necesaria para conciliar los derechos e intereses de la pluralidad de propietarios y ocupantes, y considera que no altera el contenido esencial de los derechos constitucionales de la propiedad y la libertad de empresa de los propietarios.

La Sentencia precisa que no tendrá efectos retroactivos, afectando sólo a los futuros propietarios.

Declaración de inconstitucionalidad parcial de la ley catalana 1/2022, de emergencia en el ámbito de la vivienda.

Por su parte, el Tribunal Constitucional (TC) dictó Sentencia, el 09/10/2024, estimando parcialmente el recurso de inconstitucionalidad núm. 3955-2022, interpuesto contra la Ley del Parlamento de Cataluña 1/2022, de 3 de marzo, de emergencia en el ámbito de la vivienda (que modifica, entre otras, la Ley 24/2015). Recordamos que es una Ley polémica, sobre la que el TC ya estimó parcialmente, en marzo de 2022, otro recurso de inconstitucionalidad y que tiene pendientes de resolución otros recursos contra ella.

La nulidad ahora decretada tiene su origen en la falta de competencia de la Generalitat para regular en materia de legislación procesal y de obligaciones contractuales, así como por contravenir el artº 25.1 de la Constitución (derecho a no ser condenado o sancionado por acciones u omisiones que, en el momento de producirse, no constituyesen delito, falta o infracción administrativa).

En síntesis, tras esta declaración de inconstitucionalidad:

  1. Oferta de alquieres sociales: Los propietarios de viviendas (afectados por el artº 5.2 y la Disp. Adicional 1ª, aptdo. 1º, de la Ley 24/2015) dejan de encontrarse obligados a ofrecer propuestas de alquileres sociales, previa a la interposición de determinadas demandas judiciales (reclamaciones de deudas hipotecarias, determinados desahucios). Se excluye como causa de incumplimiento de la función social de la propiedad su no ofrecimiento y se suprime la interrupción de procedimientos iniciados por no haberlo acreditado.
  2. Contratos de alquiler social: (celebrados en virtud de la Ley 24/2015): Los arrendatarios no podrán renovar el contrato en las condiciones del artº 10 de la Ley. Asimismo, se declara nula la disposición por la que se fijaba su duración mínima.
  3. Responsabilidad por transmisión de la propiedad: Los nuevos adquirentes no quedan subrogados en la posición del anterior, al efecto de asumir las eventuales consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad en las que hubiese incurrido el anterior titular.

 

La Sentencia precisa que la nulidad no tendrá efectos retroactivos, salvo en cuanto al punto 3), en cuyo caso podrán revisarse las penas o sanciones impuestas como consecuencia de la aplicación de los preceptos ahora nulos.

Les mantendremos al corriente de nuevos cambios..

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