El nuevo gravamen del 20% de ITP/AJD, aprobado por el Decreto Ley 5/2025, de 25 de marzo, para las transmisiones de vivienda cuando el adquirente sea un Gran Tenedor (GT) y/o para la adquisición de edificios enteros de más de 4 viviendas a favor de persona física o jurídica, en vigor desde el 27/06/2025 -consulte aquí nuestra circular- ha generado múltiples interrogantes. Por dicho motivo, el pasado 27/06/2025, la Generalitat de Catalunya (Departament d’Economia i Finances) emitió la Resolución 3/2025, con el fin de esclarecerlos.

1.- Dudas sobre el cómputo de viviendas para la adquisición de la condición de Gran Tenedor (GT)

– ¿Qué viviendas computan? Solo aquellas sobre las que el titular ostente la plena o nuda propiedad.

Se excluyen:

–             Aquellas sobre las que se ostente el usufructo u otro derecho de uso y disfrute, y

–             Para las personas físicas GT, la que constituya su vivienda habitual o la fuere a constituir, tras su compra.

– ¿Según qué normas computan?

•             En caso de plena titularidad (100%), se computan por unidad: Se considera GT al titular de más de 10 viviendas (o 5 en Zonas de Mercado Residencial Tensionado).

•             En caso de copropiedad, se computan según la superficie: Se considera GT al titular de más de 1.500 m2 de superficie construida de uso residencial total, en proporción al porcentaje de su titularidad.

•             En casos mixtos, es decir, si un mismo contribuyente es propietario del 100% de un nº de viviendas inferior al que le otorgaría la condición de GT y copropietario de otras viviendas, habrá que aplicar la regla 2ª anterior (superficie): Se considera GT si la suma de las superficies construidas de todas las viviendas supera los 1.500 m2 (tanto de las que tiene el 100% como de las que sólo tiene una participación).

 2.- Dudas sobre la aplicación del gravamen en la transmisión de edificios enteros de viviendas.

– ¿Qué se entiende por “edificio de viviendas”? Edificio que contenga 2 o más viviendas, con o sin división horizontal.

Se excluyen:

–             Los locales, almacenes, aparcamientos u otros similares porque no constituyen vivienda,

–             Las edificaciones formadas por una vivienda de carácter unifamiliar.

– ¿A qué se aplica el gravamen del 20%?: Sólo a la superficie del inmueble que tenga uso residencial de vivienda, así como a la parte proporcional de los elementos comunes. Queda excluida la parte proporcional del inmueble calificada de otros usos.

– ¿Qué ocurre en la adquisición de edificios por fases, y de forma progresiva en el tiempo? Las autoliquidaciones que presente el contribuyente en cada transmisión parcial, se entenderá “provisional”, de manera que en la última autoliquidación tendrá que regularizar dichas liquidaciones provisionales aplicando el tipo del 20% sobre el valor total del edificio con deducción de los importes satisfechos en cada una de las autoliquidaciones previas, más intereses de demora.

Aunque con la compra con la que se complete la adquisición del edificio se regularice el tipo incrementado de las anteriores, no aplica para las compras anteriores al 27/06/2025.

– ¿Cuándo no se aplica este gravamen del 20%? Cuando en la transmisión del edificio concurran conjuntamente las siguientes circunstancias:

–             que el adquirente sea una persona física,

–             que el edificio tenga un máximo de 4 viviendas, y

–             que todas las viviendas constituyan la vivienda habitual del adquirente y de sus familiares hasta 2º grado de parentesco.

3.- Dudas sobre la aplicación del gravamen en la consolidación de dominio de una vivienda, desmembrado por título oneroso.

– ¿Qué gravamen se aplica? El DL 5/2025 prevé que el nudo propietario tribute al 20% el valor del derecho que ingrese en la consolidación del dominio, en el mismo concepto y título de propiedad por el que adquirió la nuda propiedad.

Sin embargo, se esclarece lo siguiente:

•             Si en el momento de la consolidación del dominio de una vivienda el nudo propietario es GT, el tipo aplicable será del 20%.

•             Si en el momento de la consolidación del dominio, el nudo propietario no es GT,  no tributará al 20% (aunque sí lo fuera en el momento del desmembramiento).

NOTA.- A la vista de lo indicado, recomendamos analizar la tributación de cada operación con detalle.

Les mantendremos al corriente de nuevos cambios.

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